In traumhafter Lage an der Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns, ruhig eingebettet zwischen den renommierten Seebädern Kühlungsborn und Heiligendamm, bieten wir im Rahmen einer diskreten Vermarktung ein attraktives Mehrfamilienhaus zum Kauf an.
Das angebotene Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Innenbereichssatzung. Ein großer Teil der Fläche befindet sich im Landschaftsschutzgebiet „Kühlung“ und ist innerhalb der Satzung als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ausgewiesen. Diese Areale sind daher von einer baulichen Nutzung ausgeschlossen.
Die übrigen Flächen des Grundstücks liegen im abgegrenzten Innenbereich im Sinne von § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB). In diesem Bereich ist grundsätzlich eine Bebauung möglich, wobei sich die Zulässigkeit an der prägenden Umgebungsbebauung orientiert. Das Grundstück ist dabei als Nutzungseinheit zu betrachten.
Aktuell ist das Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus mit ca. 589 m² Wohnfläche bebaut, das sich harmonisch in die bestehende Ortslage einfügt. Die Immobilie wurde in den Jahren 1996/97 umfassend saniert. Die bestehenden Gas-Etagenheizungen wurden kürzlich durch moderne, sparsame Gas-Brennwertthermen ersetzt, was sowohl die Energieeffizienz als auch die langfristige Wirtschaftlichkeit deutlich verbessert.
Das Haus umfasst sieben Wohneinheiten, davon sind fünf vermietet und zwei werden derzeit eigengenutzt. Die aktuellen Mieteinnahmen aus den vermieteten Einheiten betragen monatlich ca. 3.864 € kalt bzw. 4.410 € inkl. Nebenkosten und Stellplätzen. Für die beiden selbstgenutzten Einheiten mit ca. 214,5 m² ergibt sich bei marktüblicher Kalkulation mit 12 €/m² eine potenzielle Monatsmiete von ca. 2.574 €. Damit ergibt sich ein Gesamtertragspotenzial von ca. 6.438 € monatlich bzw. 77.256 € jährlich – eine attraktive Basis für Kapitalanleger mit Blick auf solide Rendite und Substanzwert.
Die daraus resultierende Bruttoanfangsrendite liegt bei ca. 4,18 % p.a., bezogen auf den Kaufpreis von 1.850.000 € – und das rein auf Bestandsbasis, ohne das zusätzliche Entwicklungspotenzial auf dem großzügigen Grundstück zu berücksichtigen.
Bereits im Juli 2021 fand ein bauplanungsrechtliches Abstimmungsgespräch mit der zuständigen Bauaufsicht statt. Dabei wurde bestätigt, dass eine Bebauung im Rahmen des § 34 BauGB grundsätzlich zulässig ist, sofern sie sich an der ortsüblichen Umgebungsbebauung orientiert. Ein Bebauungsplan wäre lediglich im Falle einer Grundstücksteilung erforderlich, etwa wenn neue eigenständig erschlossene Baugrundstücke geschaffen werden sollen. Die derzeitige Erschließung für das Bestandsgebäude ist gesichert.
Dies unterstreicht das langfristige Entwicklungspotenzial der Liegenschaft – sowohl als renditestarker Bestand als auch mit Blick auf eine mögliche spätere Erweiterung oder Strukturierung durch Teilung.
Laut aktuellem Bodenrichtwertsystem BORIS-D beträgt der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2025 in dieser Lage 180 €/m² bei baureifem Land im Dorfgebiet mit offener Bauweise und einer Vollgeschosszahl von 1. Damit ergibt sich bei einer Grundstücksfläche von 8.915 m² ein rechnerischer Richtwert-Grundstückswert von über 1,6 Mio. €, was die Werthaltigkeit der Immobilie zusätzlich unterstreicht.
